Eerste huis kopen: kosten waar starters vaak vergeten
Je eerste woning kopen is een droom die uitkomt. Maar naast de koopsom en hypotheek zijn er veel verborgen kosten die je financiële plaatje kunnen beïnvloeden.
Kosten waar starters vaak aan voorbijgaan bij hun eerste koophuis
Als starter op de woningmarkt sta je voor een spannende periode. De zoektocht naar die perfecte eerste woning, het aanvragen van de hypotheek en uiteindelijk de sleuteloverdracht. Het is makkelijk om je te focussen op de koopsom en de maandelijkse hypotheeklasten, maar er zijn diverse 'verborgen' kostenposten die je budget flink kunnen beïnvloeden. Lastenwijzer helpt je graag om een compleet overzicht te krijgen, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Kosten koper (k.k.) en de uitzonderingen
Traditioneel spreken we over 'kosten koper' (k.k.) indien je een bestaande woning koopt. Deze kosten bedragen doorgaans zo'n 3% tot 6% van de koopsom. Het grootste deel hiervan is de overdrachtsbelasting. Vanaf 2021 geldt er echter een belangrijke vrijstelling voor starters.
* Overdrachtsbelasting: Voor starters onder 35 jaar die een woning kopen onder een bepaalde waarde (voor 2024 is dit €510.000, voor 2025 en verder jaarlijks geïndexeerd) en hier zelf gaan wonen, geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dit is een aanzienlijke besparing van 2% van de koopsom. Ben je 35 jaar of ouder, of koop je een woning die boven de vrijstellingsgrens ligt, dan betaal je wel 2% overdrachtsbelasting. * Notariskosten: De notaris stelt de koopovereenkomst en de hypotheekakte op en regelt de eigendomsoverdracht. De kosten hiervoor variëren sterk per notaris, maar reken op een bedrag tussen de €1.000 en €2.000, inclusief kadastrale inschrijvingen. * Taxatiekosten: De hypotheekverstrekker wil de waarde van de woning weten. Hiervoor is een gevalideerd taxatierapport nodig. Deze kosten liggen doorgaans tussen de €600 en €900.
Hypotheekadvies en bemiddeling
Veel starters schakelen een hypotheekadviseur in. De kosten hiervoor zijn geheel afhankelijk van de adviseur en de complexiteit van je situatie. Reken op een bedrag tussen de €1.500 en €4.000. Sommige adviseurs werken op basis van een vast tarief, anderen op basis van een percentage van de hypotheeksom. Let goed op wat inbegrepen is bij dit bedrag: alleen advies, of ook de complete aanvraag en begeleiding?
Bouwkundige keuring
Hoewel niet verplicht, is een bouwkundige keuring sterk aan te raden, vooral bij oudere woningen. Hiermee voorkom je onaangename verrassingen achteraf. De kosten voor een standaard bouwkundige keuring liggen tussen de €350 en €600, afhankelijk van de grootte en leeftijd van de woning.
Borgstelling Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Als je een hypotheek met NHG afsluit (tot een bepaalde grens, voor 2024 €435.000), betaal je een eenmalige premie van 0,6% van het hypotheekbedrag. Hoewel dit geen 'onvoorziene' kosten zijn, wordt het vaak vergeten in de initiële berekeningen. Deze kosten zijn een investering in extra zekerheid en kunnen onder bepaalde voorwaarden fiscaal aftrekbaar zijn.
Overige notariskosten (indien van toepassing)
Soms zijn er aanvullende notariskosten, bijvoorbeeld voor het opmaken van huwelijkse voorwaarden, een samenlevingscontract of een testament. Deze kosten komen bovenop de standaardnotariskosten voor de eigendomsoverdracht en hypotheekakte.
Kosten voor onderhoud en verduurzaming
Na de aankoop ben je eigenaar en daarmee verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning. Dit is een enorm belangrijke post die vaak over het hoofd wordt gezien door starters. Denk aan:
* Periodiek onderhoud: Schilderen, dakgoten reinigen, cv-ketel onderhoud. * Groot onderhoud: Dak vervangen, buitenmuur isoleren, kozijnen vervangen. * Verduurzaming: Isolatie, zonnepanelen, warmtepomp. Dit levert op termijn wel besparingen op, maar vergt initiële investeringen.
NIBUD adviseert om jaarlijks minimaal 1% van de woningwaarde te reserveren voor onderhoud. Bij een woning van €300.000 is dat €3.000 per jaar, ofwel €250 per maand. Dit zijn bedragen waar veel starters zich niet direct bewust van zijn.
Inrichting en klussen
Een nieuwe woning vraagt vaak om een nieuwe inrichting of aanpassingen. Denk aan nieuwe meubels, vloerbedekking, gordijnen, verlichting, maar ook aan kluskosten zoals stucen, schilderen of een nieuwe keuken. Dit kan snel oplopen tot duizenden euro's. Een goede begroting vooraf is essentieel.
Verzekeringen
Noodzakelijk, maar een extra maandelijkse last. Denk aan:
* Opstalverzekering: Verplicht bij een hypotheek, dekt schade aan de woning zelf. * Inboedelverzekering: Dekt schade aan je spullen in huis. * Overlijdensrisicoverzekering (ORV): Vaak verplicht of sterk aangeraden door hypotheekverstrekkers, om te voorkomen dat nabestaanden met een restschuld blijven zitten als jij onverhoopt overlijdt.
Belastingen en heffingen
Als woningeigenaar krijg je te maken met diverse lokale en landelijke heffingen:
* Onroerendezaakbelasting (OZB): Jaarlijkse gemeentelijke belasting, gebaseerd op de WOZ-waarde van je woning. * Afvalstoffenheffing en rioolheffing: Ook gemeentelijke lasten. * Eigenwoningforfait: Dit is een bedrag dat de Belastingdienst bovenop je inkomen telt voor het bezit van een eigen woning, waar je vervolgens inkomstenbelasting over betaalt. Dit bedrag is gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde en kan de hypotheekrenteaftrek beïnvloeden.
Verhuis- en aansluitkosten
Verhuisbedrijf, nieuwe sloten, aansluitkosten voor internet, televisie, gas, water en licht. Allemaal kleine bedragen die bij elkaar op kunnen tellen. Vergeet ook de kosten voor eventuele heraansluiting van energieleveranciers niet.
Door al deze kostenposten goed in kaart te brengen, krijg je een realistisch beeld van je totale financiële plaatje en sta je sterker in je onderhandelingen en je budgettering. Een grondige voorbereiding is het halve werk!